Reddito da immobili in essere da venticinque anni, perché ho meno solvibilità di un impiegato?

Possiedo 10 immobili da circa 25 anni sempre locati il mio mod unico è cresciuto negli anni, un impiegato è più solvibilità di me?

Gentile Utente,
il reddito da immobili è sempre al centro di questioni quando si cerca di essere finanziati, che si cerchi un prestito personale, un mutuo, un affidamento in banca.
Nel Suo caso specifico la vicenda è estremizzata rispetto alla grande maggioranza dei casi:
spesso chi ci scrive è titolare di uno o due immobili che gli fruttano un reddito comunque medio-basso e l'importo che desidererebbero ottenere in prestito è sovente fuori della loro portata.
Lei invece non ci parla di un capitale preciso da richiedere ma dispone di una quantità di unità immobiliari, dieci, che sicuramente Le portano un reddito molto probabilmente superiore a quello medio impiegatizio.
E' quindi evidente il Suo senso di frustrazione e la Sua altrettanto osservazione che Lei avrebbe una solvibilità maggiore di quella di un impiegato.

Ma la solvibilità non è l'unico parametro. Questa è per definizione "la capacità di un debitore di soddisfare gli impegni economici assunti" che implica avere un reddito idoneo a sostenere le rate ad essi collegati.
Se Lei ha dieci immobili affittati, ad esempio, a 600 euro al mese avrà un reddito lordo di 6.000 euro mensili.
Ora noi non conosciamo a fondo la fiscalità legata ai redditi da locazione, ne la Sua configurazione (se Lei affitta come privato o se ha costituito una società per la gestione) ma qualunque sia il derivante reddito netto sarebbe sicuramente solvibile per una rata mensile magari di 800 / 1.000 euro.
Ma se per qualsiasi motivo non potesse più pagarla questa rata?
Cosa potrebbe fare la finanziaria per aggredire il Suo patrimonio e rientrare del proprio denaro?

Passiamo ad osservare invece l'impiegato che Lei cita nella Sua domanda.
Facciamo una prima ipotesi legata alla fraudolenza:
il soggetto in questione, con il Suo stipendio che entra regolarmente ogni mese, con la Sua tredicesima e magari la quattordicesima e i premi produzione, decide in maniera del tutto disonesta di non pagare le rate pur potendolo fare perché destina troppi soldi del Suo bilancio ad altre spese.
La finanziaria attenderà qualche rata e poi si avvarrà della possibilità di agire mediante decadenza del beneficio del termine, ossia chiederà all'impiegato insolvente di restituire tutto il dovuto in una unica soluzione.
Ad questo seguirà probabilmente una escalation di insolvibilità che porterà ad una decisione giudiziaria di pignoramento del quinto dello stipendio.
La finanziaria rientrerà delle rate gravate da importanti interessi di mora che saranno un ulteriore guadagno per Lei.

Facciamo ora una seconda ipotesi, ossia che l'impiegato perde il lavoro, per licenziamento o dimissioni.
Non ha più lo stipendio e non paga più le rate.
La finanziaria potrà rivalersi aggredendo il trattamento di fine rapporto. Dalla liquidazione verrà scalato il dovuto, gravato da interessi di mora.
Se il TFR non fosse idoneo la finanziaria aspetterà che il debitore trovi un nuovo lavoro ed aggredire il Suo nuovo stipendio con il pignoramento del quinto.

Quindi, sia per motivi di fraudolenza, quindi di disonestà del debitore, sia per motivi legati al caso, per perdita del lavoro, la finanziaria sa cosa deve fare per recuperare il Suo denaro.
E lo sa molto bene perché la grande maggioranza dei finanziamenti che emette è nei confronti di lavoratori con contratto a tempo indeterminato.

Ma passiamo ora alla Sua condizione:
Cosa fa la finanziaria se Lei, per fraudolenza o altra evenienza, smette di pagare le rate?
Sicuramente si trova di fronte ad un caso raro, perché pochi ( pochissimi ) prestiti sono erogati a titolari di reddito da locazione immobiliare e quindi non ha subito un piano di azione per rientrare.
Inoltre il credito derivante da un contratto di locazione non è del tutto assimilabile ad un comune credito verso un cliente.
Quindi per la finanziaria non è certo una situazione semplice da gestire.

E qui c'è il cuore di tutta la vicenda:
io finanziaria, in base a quanto fin qui detto, quale vantaggio ho a prestare dei soldi a Lei rispetto che ad un impiegato a tempo indeterminato?
Siccome la finanziaria non ha alcun obbligo a contrarre, ossia presta i soldi solo a chi decide Lei, sicuramente tenderà a scegliere la via più sicura preferendo l'impiegato.

Naturalmente le cose cambiano, e considerevolmente, se Lei chiedesse importi ingenti, configurando quindi un affare molto interessante anche per chi deve prestarLe dei soldi, ma qui entriamo in un discorso che non ha senso fare in quanto Lei non ci parla di cifre specifiche.

Saluti.
La redazione

Domanda posta alla redazione il 12-02-2024:
Devono essere proprio stupide le banche, il dipendente che non ha nulla intestato se viene licenziato o se si dovesse licenziare, quanto potrà ...

Risposta:
La risposta a questo quesito è stata data alla pagina
Perché le banche preferiscono un dipendente ad una persona con immobili intestati per erogare i loro prestiti?