Mutuo da 260.000 euro cointestato ad un amministratore di srl e un percettore di redditi da locazione. Possibile?

Il mutuo potrebbe essere erogato, ma le garanzie da utilizzare sono in dubbio. Distinguiamo le due fonti di reddito.
Domanda:

mutuo 260000 euro cointestato ad amministratore srl e percettore di redditi da locazione
Buongiorno io e mia moglie vorremmo chiedere un mutuo di 260000 euro.
io sono amministratore di una srl e percepisco un compenso di 3000 euro al mese per 14 mensilità mentre mia moglie è disoccupata ma ha una rendita di 1000 euro al mese per dei fitti che percepisce.
secondo voi è possibile?

(Domanda inserita il 03-01-2023 sulla pagina: Mutuo di 260.000 euro, richiedente dipendente Forze Armate con stipendio 1.700 euro. Richiesta accoglibile?)


Risposta:
Gentile Utente,
a nostro modo di vedere la questione deve essere divisa in due temi principali:
  • La fattibilità in termini generali.
  • Le garanzie disponibili per farsi erogare il mutuo.

Se si affronta il tema in termini di fattibilità generale potremmo rispondere che, con buona probabilità, riuscirete ad ottenere questo mutuo di 260.000 euro.
Poi vedremo il perché ma dovreste optare per un periodo di rimborso lungo, ad esempio trentennale.
L'obiettivo è avere una rata compatibile con la Vostra situazione economica.
Al momento un mutuo trentennale da 260.000 euro a tasso fisso costa circa 1.500 euro al mese.
Se si utilizza invece un tasso variabile si riuscirebbe nell'immediato a realizzare un risparmio mensile intorno ai 200 - 250 euro in quanto la rata si attesterebbe tra i 1.250 euro e i 1.300 euro.
Neanche a dirlo che il momento economico invita ad una attenta ponderazione della scelta del tasso:
godere della migliore rata legata al variabile potrebbe essere condizione temporanea vista la crescita dei tassi di riferimento, movimento che non consente di fare adeguate previsioni per il futuro.
Se sceglierete il variabile dovrete dunque prendere un discreto rischio (molto maggiore di quello immaginabile già solo un anno fa) e dovrete ponderare surroghe future verso il fisso.

Passiamo al discorso garanzie.
Come potrete garantire alla banca il pagamento delle rate del mutuo?
Da un punto di vista del Suo reddito si deve precisare che il nostro ragionamento è tutto incentrato sul fatto che i 3.000 euro per quattordici mensilità siano netti.
Qualora essi siano lordi viene meno tutto il discorso perché il Suo reddito, al netto di tasse e contributi, si riduce di una porzione tale da depotenziare la Sua caratteristica di garanzia per il mutuo.
Purtroppo il reddito di Sua moglie non potrà essere considerato quale garanzia per il mutuo, o qualora lo fosse sarebbe considerato non nella Sua interezza ma in una parte percentuale.
Il motivo è che il reddito da locazione non ha per le banche le caratteristiche di solidità provenienti dal reddito da lavoro.
Molto banalmente:
un lavoratore dipendente che lavora da anni, ha un contratto a tempo indeterminato, magari con una azienda di dimensioni medio grandi, che ha accumulato un buon TFR, viene visto come debitore molto meno rischioso di chi ha un reddito composto dalla locazione di uno o due immobili.
E ancora, un amministratore di SRL, operante magari da almeno due o tre anni con relativi bilanci in attivo e con un compenso paragonabile ad uno stipendio medio alto, sarà preferito, di nuovo, a chi ha redditi da locazione.

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Da quanto osservato relativamente alla composizione dei Vostri redditi appare abbastanza evidente che il mutuo sarà garantito solo dal Suo di reddito.
In base a questo si spiegano alcuni fattori che abbiamo evidenziato in apertura di risposta:
  • Occorre un mutuo di lunga durata, proprio in virtù dell'unico reddito disponibile.
  • E' necessario contenere la rata, di qui le osservazioni sul tasso fisso e variabile, e della rischiosità intrinseca di quest'ultimo.

Una ultima considerazione, tipica delle situazioni in cui di due redditi se ne può considerare uno solo:
il secondo reddito, che rimane fuori dal discorso per i motivi sopra indicati, non deve tuttavia essere considerato del tutto estraneo ed ininfluente all'operazione.
Esso potrà essere, del tutto o parzialmente, utilizzato per una o più estinzioni anticipate del mutuo stesso, al fine di rendere molto meno impattante la rata mensile o, se preferiate, la durata complessiva del piano di rimborso.
In termini molto semplici e solo esemplificativi ovviamente:
nei prossimi cinque anni metà del reddito da locazione, quindi 30.000 euro, potrebbero essere accantonati.
Alla fine dei cinque anni potreste tornare in banca e abbattere il debito residuo del mutuo utilizzando il capitale accumulato.
Abbattere tale cifra su un mutuo che ha ancora 25 anni di durata residua comporta un risparmio in termini di interessi veramente notevole.

Saluti.
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Pubblicato da: Andrea De Magistris - Aggiornato il 04-01-2023




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